符合條件的無房家庭租房，其子女可享受義務教育;京籍集體戶租公租房可以落戶……昨日，北京發布的“租房新政”征求意見稿亮點頗多。
同時，新政也帶來不少疑問。租賃住房賦權后，是否會拉高房租、平抑房價?是否會出現擇校熱、更多人往優質區域扎堆?在擁有優質教育資源的區域租房，就可以上名校嗎?專家表示，新政對平抑房價有一定作用。另外，符合條件者租房可享受義務教育，并不意味著就可以讀名校。
1 租房新政會拉高房租嗎?
需要看出租房數量和租房人的比重
征求意見稿提出，將通過各種方式增加租賃住房的供給，鼓勵機構租賃。另外，符合條件的租房者，其適齡子女可在租房所在區域享受義務教育。這些措施會不會拉高北京的租房價格?
中國房地產協會秘書長顧云昌分析，實際上，現在大城市租售價格比并不合理，租金價格與銷售價格相比，對于用房的人來說，租房肯定合算。但對于房屋出租人來說，租金回報率只有1%-2%，在房價日益高企的發展過程中，賣房子回報率要大得多。
所以，許多開發商不愿意建租賃類房屋，只愿意賣房子。在市場經濟國家，租房回報率一般在5%-6%，這樣比較趨于合理。
此外，人們寧愿買房子也不租房子的另一個原因是，租售不同權，買房子以后孩子可以以房確定學籍所在地，可以辦理社會保障等服務，但租賃房屋不可以。這種權益不對等，也造成了租賃價格不合理。
北京的這個政策出臺以后，明確了一些權益的對等，這對人才流動、城鎮化等，都是有利的。但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數量和需要租房人的比重，如果租售同權了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。沒有人感興趣，或者政策執行不到位，還是要買房。
2 新政是否會讓房價下跌?
專家稱對于抑制投機、平抑房價有作用
征求意見稿明確租賃房屋在學區劃分、社會事務辦理上也享有與購買的房屋同樣的“權益”，還加強了租賃市場供給，這是否會讓房價下跌?
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙池秀認為，新政對于抑制投機、平抑房價，是有作用的。因為以后通過租房就可以實現孩子上學的問題，大家就沒必要買房。供求決定價格，房價就很可能平抑，房地產市場可以平穩健康發展。
顧云昌認為，規范房屋租賃市場，促進房屋租賃與房屋銷售經濟效益平衡是大趨勢。他認為，規范租賃市場，可以通過政策引導增加租賃房源，推動機構租賃房屋進入市場，實現“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
對于各地紛紛跟進“租購并舉”政策是否會對房價產生進一步影響，顧云昌認為，各地政策實施方面有所不同，還不好通過實施方案判斷市場走向。不管是房屋銷售還是租賃行情，其實都將依據供需關系的變化來變化。從各地出臺的政策可以發現，在提出“租購并舉”的同時，也強調了租賃房源多渠道增加供給。
3 通過租房能上名校?
并不能保證，和購買學區房是倆概念
根據征求意見稿，對住房租賃予以一定賦權，符合條件者租房即可入學。這是否意味著，未來通過租房，就可以上名校?
北京市住房保障專家組相關專家舉例說，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學;或在西城買了房子，其子女在西城上學。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區連續單獨承租并實際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務教育。
不過，這和購買學區房是兩個概念。在西城區租房上學并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區內調配，這里是“區”，而不是“學區”。另外還要看西城區的學位情況，如果學位滿了，會協調到其他學區，具體辦法由各區制定。
4 是否會扎堆教育優質區?
各區根據承載能力制定政策，不會過度扎堆
符合條件的承租人，其子女可在租房區享受義務教育。這是否會引發大家紛紛往擁有優質教育資源的區域扎堆呢?
專家表示，關于符合條件的承租人子女入學的問題，征求意見稿提出，具體的辦法由各區人民政府結合實際情況制定，這里其實就是讓各區根據自己的承載能力，來因地制宜制定更細化的政策。
專家認為，每個區的住房數量、教育資源以及就業承載能力，都是有限的。比如說這個區只能接受一百個人，如果有一千個人想去那上學，就有一個有限排序的問題，所以不會出現過度的扎堆情況。
因此，各區可以根據自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭，需符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件，這是真正從職住平衡的角度出發來考慮的。
5 監管平臺有何作用?
相當于大后臺與各部門聯網，不對口租房者
征求意見稿提出，將建立全市統一的住房租賃監管平臺。
專家介紹，這個監管平臺，其實就是一個大后臺，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務的。
另外，這個“大后臺”與各個部門聯網，監管平臺通過連接網絡交易平臺，為網絡交易平臺提供后臺數據支持，由網絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發布，住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請等對外服務。
為公眾提供住房租賃服務的則是各個網絡交易平臺，包括房地產經紀機構、住房租賃企業等，租賃雙方通過這些對外的平臺達成交易，這些網絡交易平臺則把住房租賃的相關信息傳輸給政府的住房租賃監管平臺，進行登記備案等服務。
這些網絡交易平臺要達到一定的標準，符合“大后臺”的要求才能對接政府的“大后臺”，提供服務。
專家表示，相比以前雜亂的房屋租賃信息發布和交易平臺相比，今后在北京必須達到相應標準，合法合規的平臺，才能對接政府的后臺，提供住房租賃服務。
這對租賃雙方來說都是好消息，登錄這些正規的網絡交易平臺，房屋租賃會更加規范、安全，監管平臺也有利于規范假房源、二房東等現象。另外，住房租賃各方市場主體可以通過網絡交易平臺對其他相關方進行評價，評價信息可以在監管平臺予以記錄和披露。
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